Construindo seu Futuro: Como o cenário de desemprego afeta seus investimentos?

O projeto de reforma da Previdência foi aprovado na Comissão de Constituição e Justiça no mês passado por 48 votos a favor comparado com 18 votos contrários. Esse é o primeiro passo da tramitação da PEC 06/2019 e representa um mero aceite constitucional da matéria. Apesar de ter sido aprovado por uma margem confortável, a dificuldade que o governo e a base aliada tiveram para desviar das tentativas de obstrução pela oposição foi notável. A sessão, que era vista como uma fase descomplicada, durou aproximadamente nove horas.

A próxima etapa é a formação de uma Comissão Especial para avaliar o mérito do projeto, ou seja, discutir, ajustar e definir itens específicos da reforma. A Comissão será composta por 49 membros e dividida proporcionalmente à representatividade de partidos e blocos na Câmara. É esperado que as negociações do governo com os deputados resultem em um relatório que altere pontos relevantes da proposta original. As mudanças mais prováveis incluem uma regra de transição para o BPC, redução do tempo de contribuição para o RGPS rural e revisão das alíquotas do RPPS. A perda e impacto fiscal dessas mudanças pode obrigar o governo a abandonar a tentativa de transição para o regime de capitalização.

Cenário de vagas de emprego segundo o Caged

 

Ainda nesta semana, o Caged (Cadastro Geral de Empregados e Desempregados) apresentou fechamento líquido de 43,2 mil vagas formais de emprego em março de 2019, ante criação de 173,1 mil vagas em fevereiro. O resultado do Caged de março foi consideravelmente abaixo das expectativas. Além da queda relevante no saldo de emprego do mês, nota-se que a maioria dos setores apresentam diminuição comparados a março de 2018. Adicionalmente à queda nos saldos de emprego de Comércio e desaceleração nas contratações em Serviços, também destacamos o relevante recuo de 9,5 mil postos no setor Agropecuário e queda de 7,7 mil no saldo em Construção Civil.

 

Para nós, apesar do Caged ter fechado vagas em março, a criação líquida de 2019 acumulada está com saldo positivo de 179,5 mil vagas de emprego, mostrando que não há alteração na tendência de retomada gradual da economia. A aprovação do projeto da Reforma da Previdência na CCJ é positiva não só para o mercado imobiliário, mas para a economia brasileira como um todo. Apesar de dados pouco animadores sobre a atividade econômica no primeiro trimestre, vemos uma manutenção da taxa de juros, volta da redução do desemprego, e melhora da confiança do consumidor e investidor, sujeitas à aprovação de uma robusta aprovação da reforma da Previdência. Especificamente sobre o mercado de fundos imobiliários, há indicadores de que a onda de novas emissões continue, haja uma pressão positiva nos aluguéis e redução significativa nas taxas de vacância, primeiramente a serem sentidas em São Paulo.

Destaques entre os fundos imobiliários de 18 a 26 de abril:

IGP-M

O IGP-M avançou 0,92% no mês de abril, levemente abaixo do registrado no mês imediatamente anterior, de acordo com os dados da FGV. Com o resultado, o índice acumula 3,10% de alta no ano e 8,64% nos últimos 12 meses. Este resultado é positivo para o setor imobiliário, pois mostra que o reajuste de alguns contratos de aluguel será impactado positivamente e, consequentemente, o rendimento a ser distribuído nos próximos meses. Estamos otimistas com as revisionais a serem feitas em fundos imobiliários com imóveis bem localizados em São Paulo, bem como o crescimento do setor de offices com novas emissões.

 

FVBI: No dia 25 de Abril, estivemos presentes na AGO/E do FII de lajes corporativas, ocorrida na sede da administradora, BTG Pactual, na cidade de São Paulo. No âmbito da assembleia extraordinária, foram discutidos os seguintes pontos: venda do ativo objeto do fundo com a sua consequente liquidação, pelo valor mínimo de R$ 28 mil/m² e, a contratação, com exclusividade pelo prazo de 4 meses, da consultoria CBRE para conduzir a transação, com remuneração de 2,68% sobre o valor da venda; redução da remuneração da CBRE para 1,5%; e, por fim, a necessidade de convocação de AGE de cotistas para que seja aprovada a venda do imóvel. Por quórum, todas as matérias foram aprovadas.

Em nossa visão, o movimento é positivo para o fundo dado seu atual valor de mercado, equivalente a cerca de R$ 25 mil/m², representando um upside de pelo menos 12%. Porém, assim como diversos cotistas presentes na reunião, acreditamos que o contrato de exclusividade temporária com a CBRE pode não ter sido a melhor escolha para a condução do negócio, dada a inicial proposta de remuneração para a venda de um ativo de alta qualidade em região privilegiada. Na nossa opinião, a escolha do intermediador deveria ter sido através da análise de diferentes propostas, instigando a competitividade entre os brokers para que os cotistas decidam a melhor opção para o fundo. Ainda sobre a assembleia, vale ressaltar que, como foi aprovada a redução do valor pago a CBRE, existe a possibilidade de a empresa não aceitar os novos termos, de forma a invalidar a decisão de venda.

BTCR: O fundo de recebíveis imobiliários publicou, em 18/Abr, o anúncio de encerramento da distribuição das cotas da segunda emissão do FII. A oferta pública (CVM 400) teve como resultado a captação de R$ 85 milhões, distribuídos em 850 mil novas cotas e contou com uma sobre demanda gerando um rateio de 26%. Assim, o fundo terá um patrimônio líquido de aproximadamente R$ 153 milhões.

HGJH: O fundo de lajes corporativas, sob gestão da CSHG, publicou, na última segunda-feira 22/Abr, a ata da AGO/E realizada no mesmo dia na cidade de São Paulo. A reunião teve como ordem do dia a deliberação a respeito dos seguintes pontos: (i) a aprovação das contas e demonstrações financeiras do fundo referentes ao exercício social encerrado em 31/Dez/18; (ii) a destituição do consultor imobiliário do fundo e incorporação de suas funções pela administradora, com o consequente ajuste na taxa de administração do fundo de 0,75% para 0,625%; (iii) aprovar a possibilidade de aquisição, pelo FII, de cotas de outros fundos de investimentos geridos e/ou administrados pela CSHG, ou pessoas a ela ligadas, respeitando o limite máximo de 20% do PL do fundo; (iv) por fim, aprovar a possibilidade de utilização de sociedade integrante do mesmo grupo econômico da administradora como intermediária nas negociações de valores mobiliários pelo fundo, desde que realizada em condições de mercado. Os cotistas presentes optaram, apenas, pela aprovação dos pontos (i) e (ii)

BRCR: O fundo de lajes corporativas comunicou ao mercado no dia 22 de Abril que na mesma data foi celebrada a escritura de compra e venda de parte do empreendimento Brazilian Financial Center (Av. Paulista, SP), pelo valor de ~R$ 20,5 milhões, equivalente a R$ 30,6 mil/m². A transação contemplou a venda de aproximadamente 13,5% do empreendimento e 25% da fração de 54 vagas de garagem. Ainda no documento, a administradora, BTG Pactual, esclarece que a estimativa para apuração do ganho de capital sobre o valor de venda do imóvel é de até 30 dias, sendo certo que os rendimentos serão distribuídos aos cotistas.

 

Esta edição fica por aqui!

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Uma ótima semana a todos!

Um abraço,

Raul Grego

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