Construindo seu Futuro: Menor desemprego, juros e IGP-M devem favorecer Fundos

Após a eleição presidencial, foram divulgados o IGP-M (índice normalmente usado para reajustes de aluguel) do mês de outubro, a taxa de desemprego e a ata do Copom (Comitê de Política Monetária), confirmando a manutenção da taxa de juros em 6,5% ao ano.

Em relação ao IGP-M, foi apresentada alta de 0,89%, uma desaceleração em relação ao mês de setembro (1,52%). Porém ainda foi mostrada uma força na comparação anual (0,2% em outubro de 2017). Com esse resultado, o índice acumula alta de 9,25% em 2018 e de 10,79% no acumulado de 12 meses. Como grande parte dos contratos de aluguel e uma parte dos CRIs (Certificados de Recebíveis Imobiliários) utilizam o índice como referência de correção monetária, essa métrica influencia de maneira direta os rendimentos dos Fundos Imobiliários, que podem se beneficiar com o crescimento. Mas, olhando para frente, como o mercado ainda não está aquecido, acreditamos que parte dos aluguéis pode sofrer no médio prazo nas renegociações com os proprietários pelo valor pago não condizer com o preço de mercado.

Quanto à manutenção da taxa Selic em 6,5%, a decisão era amplamente esperada pelo mercado e por nossa equipe de macro. Mas a ata do Copom nos surpreendeu por sua avaliação das condições externas e dos riscos internos. Segundo o comitê, desde a última reunião (19/09), não houve uma alteração material no apetite ao risco, dadas as poucas surpresas monetárias nos países desenvolvidos e a acomodação das tensões comerciais.

De acordo com nosso analista de Macroeconomia, Thomaz Sarquis, essa avaliação do cenário externo subestima os efeitos políticos sobre o risco e sobre a atividade econômica global, representados, por exemplo, pela perspectiva de deterioração fiscal na Itália, pelo desacordo da União Europeia sobre os termos do Brexit e pelo aumento das tensões geopolíticas envolvendo Turquia e Arábia Saudita.

Na conjuntura interna, apesar da eleição de um candidato mais comprometido com as reformas, houve uma redução significativa das expectativas de inflação e da meta, reduzindo o espaço expansionista da política monetária. Nesse contexto, entendemos que a substancial apreciação cambial e acomodação das curvas de juro foram determinantes para a decisão e comunicado do Copom. Isso indica que, mantido o cenário, é possível que a Selic se mantenha em 6,5% por mais algum tempo.

Já o desemprego atingiu 11,9% da força de trabalho no trimestre encerrado em setembro, ante 12,3% em julho e 12,4% em setembro de 2017, segundo a Pnad Contínua. Esse resultado corrobora a tese de uma recuperação lenta da economia, dada a manutenção da taxa de ocupação em níveis elevados, mesmo com taxas de juros nos mínimos históricos.

O desemprego foi de 13,7% no pico, em março de 2017, e, até os atuais 11,9%, a diferença é de 1,8 ponto percentual. Isso explica, em parte, o crescimento tímido da economia no último ano. Mesmo assim, os sinais são positivos, com crescimento da população ocupada em ritmo constantemente superior ao crescimento da força de trabalho, além de um consistente crescimento real dos rendimentos recebidos pelos indivíduos. Com isso, esperamos que o desemprego continue em queda, encerrando o ano em 11,2%.

Em nossa visão, todas essas notícias têm tendência positiva para o mercado de FIIs (Fundos Imobiliários). Além disso, alguns já começaram a movimentar Assembleias Gerais Extraordinárias para aprovar novas emissões de cotas, buscando aumentar a relevância da classe de ativo. Pela conjuntura, estamos otimistas para o mercado de Fundos Imobiliários em 2019.

Confira agora os destaques entre os FIIs na semana passada:

 

HGCR: Fundo de CRIs, sob administração e gestão da CSHG (Credit Suisse Hedging-Griffo), publicou na terça-feira o edital de convocação para a Assembleia Geral Extraordinária que será realizada no dia 27 na cidade de São Paulo. A reunião terá como ordem dia a deliberação a respeito da aprovação da distribuição primária da 4ª emissão de cotas do Fundo Imobiliário e a aprovação da inclusão de uma taxa de performance no Fundo no valor de 20% sobre o que exceder 110% do CDI (taxa de juros usada para rendimentos). A emissão antes citada será de acordo com a Instrução 400 da Comissão de Valores Mobiliários, que diz respeito a ofertas públicas, e terá como volume inicial de oferta até R$ 150 milhões, equivalentes a R$ 103,33 por cota. Além disso, foram informados no documento os valores mínimos da captação e de aplicação na oferta, sendo R$ 30 milhões e R$ 5.166,50 (50 novas cotas) respectivamente.

TBOF: Fundo de lajes corporativas comunicou ao mercado na semana passada via fato relevante que foi firmado contrato para o prolongamento de locação com as empresas Auto Suture e Medtronic Comercial, que alugam atualmente os pavimentos 9, 10 e 11 de imóvel do Fundo Imobiliário. Ainda no documento, a administradora, BTG Pactual, esclarece que os valores dos aluguéis foram revistos, o que gerou descontos, impactando negativamente em 5,23% a distribuição de cotas.

GGRC: Fundo do segmento de galpões logísticos publicou na semana passada o edital de convocação para a Assembleia Geral de cotistas, que será realizada no dia 3 de dezembro na cidade de São Paulo. A reunião terá como objetivo principal a deliberação a respeito da aprovação da 3ª emissão de cotas do Fundo Imobiliário, de acordo com a Instrução 400 da Comissão de Valores Mobiliários no valor de aproximadamente R$ 250 milhões, distribuídos em 2.214.000 de cotas e equivalentes a R$ 112,92 por cota.

MFII: Fundo de desenvolvimento residencial comunicou ao mercado na quarta-feira via fato relevante que apurou R$ 3,40 por cota, a serem distribuídos como rendimento referente aos meses de julho a setembro. O pagamento será feito em três parcelas mensais da seguinte maneira: R$ 1,14 por cota aos cotistas detentores de cotas em 31 de outubro com pagamento em 16 de novembro de 2018; R$ 1,13 por cota aos cotistas detentores de cotas em 30 de novembro de 2018 com pagamento em 14 de dezembro de 2018 e, por fim, R$ 1,13 por cota aos cotista detentores de cotas em 31 de dezembro de 2018 com pagamento em 15 de janeiro de 2019.

Esta edição fica por aqui!

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Uma ótima semana a todos!

Um abraço,

Raul Grego

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