Construindo seu Futuro: Mercado absorve novas emissões de FIIs

Nos primeiros meses do ano, o mercado tem absorvido uma grande quantidade de novas emissões de FIIs (fundos imobiliários), repetindo o início do ano passado, quando tivemos cerca de R$ 2,6 bilhões em emissões no primeiro trimestre de 2018. Porém, entendemos que 2019 será um ano com preocupações diferentes, dada que a incerteza das eleições passou e há uma reforma da Previdência para ser aprovada.

Além disso, a expectativa de manutenção da taxa básica de juros em patamares baixos gera a percepção de que o movimento de novas emissões continuará pelo menos até o fim deste ano, podendo surgir boas oportunidades, mas também fundos sem bons fundamentos. Por isso, no nosso produto Fundos Imobiliários, fazemos uma seleção de FIIs pautada no mais alto rigor técnico, visando o longo prazo e sempre com management de risco.

A liquidez no mercado de fundos imobiliários, com o crescimento do número de investidores, também pode aumentar. Já que, em um cenário em que a reforma da Previdência será aprovada, a atividade econômica será gradualmente destravada, consolidando as nossas projeções macroeconômicas para o final de 2019.

Apesar do IPCA (índice que mede a inflação oficial do país) de fevereiro ter apresentado uma variação positiva de 0,43%, acumulando 0,75% no ano de 2019, acima dos 0,61% registrado no mesmo período de 2018, o núcleo da atividade econômica tem mostrado desaceleração e as variáveis de exógenas tem se destacado, como o preço dos alimentos, da energia, da gasolina e da saúde. Nos últimos 12 meses, o índice acumulou 3,89%, mostrando uma baixa pressão para um possível aumento na taxa de juros no curto prazo.

Agora confira os destaques entre os fundos imobiliários de 8 a 15 de março:

BRCR: fundo do segmento de lajes corporativas comunicou ao mercado na quarta-feira, via fato relevante, que parte das liquidações financeiras à vista da operação do fundo com a Brookfield foram feitas com sucesso. Assim, foi apurado ganho de capital e consequentes rendimentos, de forma que será realizada a distribuição aos cotistas no valor de aproximadamente R$ 203,2 milhões na próxima quarta-feira, equivalentes a R$ 10,57 por cota detida até a data de publicação do documento. Ainda na publicação, é esclarecido que os rendimentos das próximas parcelas serão apurados e distribuídos aos cotistas após suas referentes vendas.

Em nossa visão, o atual preço de negociação dos papéis BRCR11 se mostra como uma oportunidade de entrada no FII, dado o desconto entre esse preço e o valor patrimonial de suas cotas, atualmente em aproximadamente R$ 125. Ademais, a transação com a Brookfield proporcionou um incremento na taxa de ocupação do fundo, de forma a aumentar os rendimentos a serem distribuídos pelo fundo no curto e médio prazos.

GGRC: fundo de galpões logísticos anunciou no dia 8 o encerramento da 3ª emissão de suas cotas. Foi verificado excesso de demanda na oferta, de forma que consequentemente foi aplicado um rateio de aproximadamente 20% sobre a totalidade das ordens. Dessa forma, foram emitidas e integralizadas 2.656.800 novas cotas ao valor unitário de R$ 112,92, perfazendo o montante total de R$ 300 milhões. Na terça-feira, o fundo imobiliário comunicou o mercado, via fato relevante, que no mesmo dia foi adquirido 34,21% do Galpão Logístico localizado no município São José dos Pinhais, no Paraná, cujo fundo já possui os 65,79% restantes pelo valor de aproximadamente R$ 25,9 milhões da empresa Rhea Empreendimentos Imobiliários. Como o fundo passa a deter 100% do empreendimento, o contrato de locação atípico vigente com a empresa Aethra Sistemas Automotivos terá um acréscimo de R$ 227,5 mil mensais, de forma que o aluguel mensal total será de R$ 727,5 mil, representando uma taxa de capitalização de entrada (segunda fração) de 10,5% ao ano, considerando 100% do imóvel o indicador é de 11,5% ao ano.

Em nossa visão, o fundo apresenta bastante eficiência no processo de aquisição de seus ativos, o que vem sendo refletido em seus rendimentos, tanto em dividend yield, quanto em ganho patrimonial para o investidor.

CXTL: fundo de galpões logísticos publicou na quinta-feira o edital de convocação para Assembleia Geral Extraordinária a ser realizada no dia 29 na cidade de São Paulo. A reunião terá como ordem do dia a deliberação a respeito dos seguintes pontos: aprovação da 2ª emissão de cotas do fundo via CVM 476 e a decisão de suas características gerais; caso o primeiro ponto seja aprovado, a autorização para a administradora celebrar o aditamento ao contrato de locação de propriedade do fundo localizado em Itapevi, São Paulo, no sentido de estender a carência no pagamento de aluguéis para um total de 11 meses, a fim de que, como contrapartida, o locatário assuma o custeio de parte das obras necessárias para regularização do imóvel com a obrigação de obtenção dos documentos necessários, e, por fim, caso os pontos anteriores forem aprovadas ou não, seja captado o montante mínimo da oferta restrita e discutida a autorização para a administradora celebrar o aditamento ao contrato de locação do imóvel.

Esta edição fica por aqui!

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Uma ótima semana a todos!

Um abraço,

Raul Grego

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