Construindo seu Futuro – O comportamento do CRI em FIIs

É feriado, mas eu estou aqui, claro. Afinal, toda segunda-feira, faça chuva, faça sol, o meu dia é com você!
Confesso que estou empolgado. Isso porque abordarei hoje um assunto um pouco diferente do usual: o CRI. Aliás, fica um spoiler…Em breve, o meu produto, Riqueza em Construção, contará com recomendações sobre este tema. Fique ligado!

Bem, na última semana, eu divulguei um relatório completo e detalhado com base em Fundos Imobiliários de Papel. Para realizar este trabalho, eu e todo o time conversamos com os principais gestores do mercado.  Você sabia que há diferentes carteiras de investimentos com perfis de ativos e características de gestão também diversos?

Os Fundos Imobiliários de Papel hoje mais negociados na B3 somam um patrimônio líquido (PL) de ~R$ 7 bilhões, sendo que a Kinea Investimentos detém dois dos maiores: KNCR (PL de R$ 2,9 bilhões) e KNIP (PL de R$ 1,7 bilhões).

Consegue perceber como este segmento é representativo e relevante no mercado? Pois é! Suas carteiras são bem diversificadas entre os ativos e geram boa relação entre risco e retorno. Já os fundos menores conseguem mitigar (ou reduzir) o risco com a mescla de perfis de ativos (pulverizado, residencial, corporativo, varejo, saúde, entre outros).

Os Fundos de Papel são parecidos com os de Tijolo?

Esta é uma dúvida comum e para ela a resposta é não. Os Fundos de Papel não são parecidos com os Fundos de Tijolo.

Isso porque para os investimentos em Real Estate, os FIIs com foco no tijolo são mais indicados do que investir diretamente, já que é possível diversificar em classes diferentes de ativos. Já no caso de FII de papel, a análise da qualidade dos ativos muda, pois é necessário entender o perfil e a capacidade de pagamento dos devedores, além da exposição do fundo a cada um dos títulos privados.

Qual é o papel do gestor para o FII?

Como você deve imaginar, o gestor tem um papel fundamental para a sustentabilidade do fundo, pois ele escolhe os CRIs com a melhor relação de risco e retorno para entrar na carteira, assim como acompanha, constantemente, os valores dos títulos com a administradora e securitizadora.

Pontos importantes na hora de investir em um Fundo de Papel

Um fator decisivo é a capacidade de renovação de portfólio de CRIs. O título privado tem prazo de vencimento e é atrelado a algum indexador (TR, inflação ou CDI) e, em alguns casos, é classificado por agências nacionais ou internacionais.

Todos estes fatores devem ser levados em consideração quando a opção é decidir colocar o ativo em carteira. Em cada gestora, os pesos para a tomada de decisão são diferentes.

Além disso, a percepção de valor em fundos de papel pode ser analisada com base na probabilidade de cada um dos devedores de realizar as garantias ou então…de dar o calote!

Com base nisso, eu posso dizer que as garantias reais são pilares importantes se você considerar um investimento em Créditos Imobiliários.

Afinal, os FIIs de Papel são boas oportunidades de investimento?

Na visão da Eleven, os Fundos Imobiliários de Papel podem ser considerados investimentos eficazes em Certificados de Recebíveis Imobiliários, pois buscam oportunidades de crédito que apenas investidores profissionais ou qualificados têm acesso.

Podendo comparar este tipo de aplicação à renda fixa ou a comprar o CRI diretamente, você pode adquirir a participação em títulos com taxas de retorno atrativas, com piso de investimento mais baixo e a liquidez de um ativo de renda variável.

Geralmente, estes fundos imobiliários distribuem o retorno do juro médio de suas carteiras somado à correção monetária do investimento principal, e é essencial o reinvestimento para que haja crescimento patrimonial.

Há oportunidades de reduzir a volatilidade das carteiras de investimento com a inclusão de Fundos Imobiliários de Papel, justamente pelo comportamento comparável a ativos e renda fixa. No entanto, dificilmente há valor intrínseco a ser capturado pelo investidor, pois o patrimonial é o principal do investimento inicial e, caso o gestor carregue os títulos até o vencimento e não haja calote, o juro médio da carteira será o retorno do investidor. Assim, o valor de mercado tende a oscilar menos, pois a expectativa é certa sobre cada um dos títulos privados.

Ainda não há recomendação sobre nenhum dos fundos imobiliários citados acima. Porém, fique de olho, pois estamos montando uma análise específica com estratégia de cada um dos gestores!

Agora, segue o panorama sobre o mercado de FIIs.

Entre (02/07 a 05/07), os destaques para os Fundos Imobiliários foram:

GGRC– O fundo anunciou distribuição de rendimentos de R$ 0,88 por cota, sendo que foi anunciado o total de R$ 0,61 referente às operações dos galpões e R$ 0,27 relacionada à amortização. A diferença é que durante todo o semestre foi distribuído como se todo o rendimento fosse referente à operação, sendo que em alguns meses após a captação, o fundo distribuiu pare de resultado financeiro. Como ainda havia caixa, o gestor tomou a decisão por distribuir até que haja novas oportunidades de aquisição de galpões logísticos para uma nova emissão e manter o racional de crescimento do fundo. No segundo semestre, esperamos que a distribuição de rendimentos seja entre R$ 0,84 e R$ 0,90, sem alterar qualquer percepção de longo prazo do fundo.

FIIP– O fundo de galpões logísticos, industriais e varejo com 7 ativos totalmente ocupados renovou o contrato de locação com a Magazine Luiza. Inicialmente a locatária propôs renovação com redução de 22,29% no valor de aluguel, porém após a negociação foi assinado compromisso até o final de 2018 com manutenção do valor praticado até então.

MFII– Convocada assembleia a ser realizada no dia 17 de julho para que os cotistas deliberem sobre a uniformização da taxa de ingresso dos cotistas para adquirir as cotas da 5ª emissão do fundo para 20% sobre seu preço de subscrição.

XPLG – O fundo do segmento de galpões logísticos efetuou duas novas aquisições. Foram comprados o Imóvel Cachoeirinha por cerca de R$ 120 milhões e o Imóvel Americana por pouco mais de R$ 67 milhões. Ambos com assinatura de contrato de locação no momento da compra, sendo a locatária do Imóvel Cachoeirinha a Via Varejo, responsável por aluguel de aproximadamente R$ 836 mil, que representam R$ 0,2283 em valor bruto de rendimento por cota e tem vencimento em julho de 2035. Um ponto interessante da transação é que o valor pago pela Via Varejo apresenta desconto de 27,98% válidos até novembro deste ano que serão pagos pela vendedora do imóvel para o fundo. Assim, o fundo receberá o valor integral do aluguel no Imóvel Cachoeirinha desde o início. Já o Imóvel Americana está locado ao Dia, por R$ 475.035,05 mensais, o equivalente a R$ 0,1298 em valor bruto de rendimento por cota e é válido até março de 2030. Com isso, o fundo XP Log passa a contar com 3 imóveis em seu portfólio.

Por esta semana, é isso!

O que você está achando da newsletter Construindo seu Futuro? A sua ideia, critica e sugestão são muito bem-vindas! Envie para: [email protected].

Uma ótima semana a todos.

Um abraço,

Raul Grego

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