Construindo seu Futuro – Oportunidade: a hora de comprar FIIs é agora

Oportunidade: a hora de comprar FIIs é agora

Nesta última terça-feira, dia 05/06, teve evento na XP. Eu estive lá para saber todas as impressões sobre a indústria de FIIs e transmiti-las para você.

O que pude notar é que apesar das dúvidas relacionadas às oscilações do ciclo imobiliário e da taxa de juros, a visão otimista da Eleven para Fundos Imobiliários de 2018 em diante também é compartilhada pelos principais profissionais do meio.

Isso pôde ser comprovado tanto pelo painel com os gestores como pela introdução sobre o mercado feita por Gustavo Garcia. Em ambos os casos, a premissa foi de que este momento deve ser aproveitado pelos investidores. Em outras palavras: agora é a hora de comprar empreendimentos de alta qualidade e bem localizados – por um preço descolado de seu valor potencial.

E o IPCA?

Para completar, o IPCA teve uma variação de 0,40% em maio, um resultado acima de nossas expectativas (0,32%). No ano, este índice acumula alta de 1,33%, a menor para o período em toda a sua série histórica, o que evidencia uma inflação excessivamente baixa. Desde junho do ano passado, o IPCA apresentou uma variação de 2,86%, completando 11 divulgações abaixo do intervalo de tolerância de meta de 3%.

A aceleração no mês deriva, em sua maior parte, de um aumento nas tarifas de energia elétrica e nos preços dos combustíveis, que foi acentuada pela greve dos caminhoneiros.

De acordo com Thomaz Sarquis, nosso Analista de Macroeconomia, apesar da inflação acumulada em 12 meses ter mostrado resultados alinhados à meta das últimas três divulgações, esta aceleração ocorreu, principalmente, devido à pressão dos preços monitorados e à normalização dos preços dos alimentos. No entanto, as áreas mais sensíveis à atividade econômica não apresentaram a mesma convergência. Um estudo bem detalhado sobre este assunto pode ser encontrado em nosso Relatório Macro, recém- divulgado para nossos clientes.

O nosso time projeta uma variação de 3,65% para o IPCA em 2018, ainda abaixo da meta, mas que deve mostrar recuperação ao longo do segundo semestre, o que pode impactar boa parte dos contratos de aluguel no ano que vem.

Assim, o que posso dizer para você é que os fundos imobiliários com bons inquilinos e de boa localização devem ser beneficiados, mantendo o racional de potencial de ganho real nos momentos de reajustes.

Fique de olho nas novidades do mercado de FIIs

Estes últimos tempos têm sido de novidades boas para a indústria. Nesta última semana, por exemplo, enviamos um relatório de recomendação do pré-IPO do 1º Fundo Imobiliário do Pátria Investimentos. Ele pode ser uma boa oportunidade para o investidor buscar ganho de capital no longo prazo, devido à característica dos ativos alvo dos FIIs.

Lançamos também um relatório setorial. Se ainda não viu, fica minha sugestão! Por ele, você saberá os principais fundamentos que explicam as recentes quedas no preço das cotas dos Fundos Imobiliários.

Para resumir, os juros futuros, que são usados como base de custo de oportunidade, registraram forte alta. Este resultado incorporou a incerteza política decorrente da greve dos caminhoneiros. Porém, isso não deve ser encarado de forma negativa, já que esta recente desvalorização pode ser, na verdade, uma boa oportunidade para investir em FIIs.

Entre (04/06 a 08/06), os destaques para os Fundos Imobiliários foram:

FIIP – O fundo de galpões logísticos e industriais e varejo com 7 ativos totalmente ocupados recebeu proposta de renovação da locatária do centro de distribuição de Ibiporã (Magazine Luiza). O inquilino propõe renovação do contrato de locação com redução de 22,29% no valor de aluguel. O valor de aluguel do imóvel representou 16% do rendimento do FII no mês de abril e o reajuste representa uma redução em 3,57% no rendimento do fundo. As negociações seguirão entre a administradora, a consultora imobiliária e o inquilino.

THRA – O fundo monoativo com participação no Thera Corporate anunciou que um de seus inquilinos (Ceva Logistics) não efetuou o pagamento do aluguel de maio que venceu no início de junho. Devido ao não pagamento a distribuição de dividendos terá impacto negativo de cerca de 15%.

VISC – O Vinci Shopping Centers FII continua em busca de ativos para investir o montante arrecadado na 4ª emissão de cotas do fundo. O valor restante após o pré-pagamento parcial dos CRI segue investido em aplicações financeiras de alta liquidez até que sejam efetivados os contratos de compra dos empreendimentos. O resultado do fundo em maio, com mais de 45% de participação em receitas financeiras, é um reflexo da situação atual do fundo. A comparação entre abril de 2017 e o deste ano mostra o impacto do descasamento do mês da Páscoa (abril em 2017 e março em 2018) e liberação das contas inativas de FGTS no ano anterior, com redução de 5,7% nas vendas mesmas lojas e queda de 6% no fluxo de veículos.

O que você está achando de Construindo seu Futuro? Envie sua opinião para [email protected]. Você já sabe que lá o canal é sempre aberto!

Uma ótima semana a todos.

Um abraço,

Raul Grego

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