Construindo seu Futuro: Oportunidades do mercado imobiliário

O maior evento imobiliário do Brasil aconteceu na semana passada na cidade de São Paulo, lá reuniram-se especialistas e agentes do setor para discutir sobre o mercado e sobre as expectativas para 2019. Entre as pautas abordadas, o ponto central levantado pelos participantes foi a necessidade de aprovação de uma reforma previdenciária robusta para a retomada efetiva do setor, dado que, a atual crise fiscal do governo e o desemprego elevado impedem que medidas expansionistas impulsionem a economia no curto prazo.

Além do equilíbrio nas contas públicas e desemprego, foram levantados outros pontos cruciais para o reaquecimento da atividade imobiliária, como questões sobre segurança jurídica e o atraso tecnológico do setor em relação aos demais. O desembaraço destes pontos promove um aumento de confiança dos empresários e a atratividade ao capital estrangeiro para investimentos no país.

Expectativas para os próximos trimestres

Há ainda a expectativa de um aumento em 2019 no volume de crédito imobiliário e boas oportunidades de negócios ao longo do segundo semestre, consolidando um caminho positivo para o setor. A demanda reprimida pelo consumidor e taxa de juros elevadas nos anos de recessão, combinado com o déficit habitacional do país podem gerar essas oportunidades aos empresários do setor, dado que a maior parte do déficit habitacional está concentrado nas grandes cidades.

Em relação às mudanças tecnológicas, é necessário que o setor haja rapidamente para capturar o consumidor trazendo experiências de consumo e novidades nos processos de vendas e locações. De acordo com os convidados do evento, haverá uma disrupção na maneira de construir imóveis, aliando a tecnologia aos processos construtivos, inclusive no registro em cartório e liberação de crédito para a construção.

Ainda no evento, foi apontado o papel fundamental que os fundos imobiliários podem exercer neste processo, já que, atualmente, os FIIs são os veículos mais apropriados para o aporte de capital no setor. Mas para que isso se concretize, é preciso focar no campo das garantias, proporcionando um ambiente de investimento seguro e acessível a todos. Além disso, a segurança jurídica para o setor de construção civil ainda carece, o que em nossa visão tem mantido retraído os investimentos que podem impulsionar uma retomada da economia mais robusta.

Crescimento do investimento no setor imobiliário

Os avanços no âmbito fiscal e na estrutura do mercado imobiliário como um todo vêm se mostrando cada vez mais eminentes, favorecendo o mercado de FIIs e atraindo cada vez mais investidores. De acordo com os números divulgados pela B3, em relação ao mês de março, o número de investidores de Fundos Imobiliários cresceu mais de 13% no mês, passando de 252 mil em fevereiro para 287 mil investidores em março. Acreditamos que o crescimento da base de investidores ainda pode aumentar de maneira mais significativa, considerando que a taxa básica de juros se manterá em patamares baixos ao longo de 2019 e meados de 2020, de acordo com as nossas expectativas.

Destaques entre os fundos imobiliários de 12 a 18 de abril

  • GRLV: O fundo de galpões logísticos comunicou ao mercado, na terça-feira 16/Abr, via fato relevante que, a atual locatária, Ambev, desistiu da devolução dos módulos 1 a 4 e 8 a 10 do empreendimento GR Louveira (Louveira, SP), com área locável de 41,5 mil m², por meio de celebração de aditivo ao contrato de locação, com as seguintes condições: (i)  vigência até Fev/2025; (ii) desconto médio de 15% no valor de locação vigente; (iii) correção do valor de locação pela variação do IGP-M; (iv) mudanças no regime de multas rescisórias, de forma que, caso a Ambev rescinda até Nov/2020 (fim do contrato anterior), a multa se mantém inalterada, porém, caso a locatária rescinda entre Nov/2020 e Fev/2025, a multa será o somatório de todos os descontos cedidos no aditivo, corrigidos pelo IGP-M, juntamente com o valor de 3 aluguéis mensais; e (v) não será feita revisional do valor de locação, durante todo o prazo restante do contrato.
  • BCIA: O fundo de FIIs, sob administração do Banco Bradesco, publicou a ata da AGE realizada no dia 17/Abr, na cidade de São Paulo. A reunião teve como objetivo a deliberação a respeito dos seguintes pontos: (i) a aquisição, pelo fundo, de LCIs de emissão do administrador, desde que sejam satisfeitos alguns critérios de elegibilidade, bem como a alteração necessária no regulamento do fundo; (ii) aprovação da 3ª emissão de cotas do fundo, no valor máximo de ~ R$ 250 milhões e, outros aspectos da oferta; (iii) a alteração do regulamento do fundo, de forma que, seja permitidos, a critério do administrador, a aprovação de novas emissões de cotas do fundo, até o limite máximo de 10 ou 20 milhões de cotas; e (iv) a possibilidade de contratação de partes relacionadas ao administrador/gestor para o exercício da função de formador de mercado do FII. Os cotistas presentes optaram por reprovar a ordem do dia na sua totalidade.
  • GGRC: O fundo do segmento de galpões logísticos comunicou ao mercado, em 17/Abr, através de fato relevante que, na mesma data foi adquirido o empreendimento logístico/industrial no modelo de Sale & Leaseback com a empresa Colovan Indústria Têxtil, pelo valor de R$ 71,8 milhões. O imóvel possui cerca de 38 mil m² de área construída e, está localizado no município de Santa Barbara do Oeste (SP). O contrato de locação é atípico, com prazo de duração de 15 anos e valor mensal de aluguel em R$ 700 mil, o que representa um cap. rate de 11,7%.
  • XPLG: O fundo de galpões logísticos publicou, em 17/Abr, o anúncio de início da oferta de distribuição da cotas da 2ª emissão do fundo, que ocorrerá de acordo com a IN 400 da CVM (oferta pública), com o objetivo de captar até ~ R$ 275 milhões, distribuídos em cerca de 2,88 milhões de cotas, ao preço unitário de R$ 100 (sendo R$ 3,22 referentes aos custos de distribuição). Os investidores com posição no fundo, poderão exercer seu direito de preferência entre os dias 25/Abr e 08/Mai, junto a B3, se atentando ao fator de proporção de 0,77 novas cotas para cada uma detida na data de publicação do anúncio de início.

 

Estamos estudando a fundo a oferta e disponibilizaremos, em breve, um relatório de recomendação à nossa base de clientes.

Esta edição fica por aqui!

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Uma ótima semana a todos!

Um abraço,

Raul Grego

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