Construindo seu Futuro: Os caminhos para os FIIs em 2019

Nesta semana, o Copom (Comitê de Política Monetária) teve sua última reunião do ano e decidiu manter a taxa de básica de juros em 6,5% ao ano, apontando a recuperação gradual da economia como principal fator. De acordo com o comitê, o comportamento da inflação continua adequado ou comportado, com destaque para componentes mais sensíveis à política econômica. As expectativas de mercado apresentaram queda desde a última reunião e seguem ancoradas, com cerca de 3,7% para 2018, 4,1% para 2019, e 4% para 2020.

Na nossa visão, o Copom seguiu a trajetória de suavização na comunicação iniciada na reunião anterior, que foi imediatamente precedida pela vitória de Jair Bolsonaro na eleição presidencial. Em termos de fundamentos, a tonalidade do comunicado faz jus à dinâmica observada nas principais variáveis externas e domésticas até aqui, mas mostra-se excessivamente otimista sobre o balanço de riscos, principalmente internos.

De maneira geral, o comunicado ilustrou sua percepção de como será o ano de 2019: um cenário externo menos benigno, compensado por uma evolução favorável das condições domésticas.

Com uma taxa de juros ainda baixa para o início de 2019 e desenhada para ser mantida nesses patamares ao longo de todo o ano que vem, dadas as condições da atividade econômica, o efeito nos fundos imobiliários é imediato e deve ser positivo. O reajuste dos aluguéis e a potencial melhora da economia, apesar da alta capacidade ociosa da indústria, deverá ocorrer por uma maior confiança do consumidor e gradual redução da taxa de desemprego. É claro que a agenda de reformas precisa se mostrar favorável (mas ao que tudo indica, as principais podem avançar no primeiro semestre).

Dentre todos os segmentos de FIIs (fundos imobiliários) que acompanhamos, os que mais podem se beneficiar, tanto com novas emissões para crescimento do mercado, quanto para melhora nos rendimentos a serem distribuídos, são os fundos imobiliários de shoppings centers, de CRIs (Certificado de Recebíveis Imobiliários) e de escritórios comerciais.

O mercado imobiliário voltou a aquecer novas emissões nos últimos dois meses do ano e novos pedidos de registro de oferta de quotas de fundos imobiliários foram feitas, o que, em nossa visão, são benéficos para o mercado, que, por sua vez, poderá contar com aproximadamente R$ 3 bilhões no primeiro trimestre do ano que vem, aumentando a liquidez e profissionalismo.

Além disso, com a proibição dos fundos de pensão em investir em imóveis diretamente pelo Conselho Monetário Nacional no início deste ano, deve trazer esses investidores para olhar para o mercado de fundos imobiliário de maneira mais séria a partir de 2019. Mesmo que haja um timing de desinvestimento de 12 anos no mercado direto de imóveis, acreditamos que os fundos imobiliários já sentirão algum efeito de liquidez no próximo ano.

Agora confira os destaques dos fundos imobiliários do dia 7 ao 14:

GGRC: nesta semana, nosso time de fundos imobiliários se reuniu com a equipe de gestão do GGRC11, fundo de galpões logísticos sob gestão da Horus GGR, para conversar a respeito da nova emissão de cotas do fundo e da carteira de ativos imobiliários. Aguardaremos a divulgação do prospecto da oferta para escrever uma análise completa. O fundo aprovou em assembleia, no dia 3, a terceira emissão de cotas do fundo, no valor máximo de até aproximadamente R$ 300 milhões (com lote adicional), distribuídos em até 2.656.800 cotas ao preço unitário de R$ 116,70 (R$ 112,92 + R$ 3,78), sendo somado ao preço da cota os custos de distribuição.

TBOF: fundo monoativo comunicou ao mercado, na semana passada, via fato relevante, que foram assinados contratos de renovação e locação com a empresa Zurich Minas Brasil Seguros referentes à prorrogação do prazo de locação do 21º, 22º e 23º andares pelo prazo de cinco anos e à locação do 17º andar também pelo prazo de cinco anos. Ainda no documento, a administradora esclarece que, com a assinatura dos contratos, a receita do fundo será impactada em 3,55%, gerando um aumento de 5,41% na distribuição de rendimentos do fundo, além de reduzir a vacância do fundo para 26%.

XPML: fundo do segmento de shopping centers publicou na quarta-feira a ata da Assembleia Geral Extraordinária realizada na mesma data, na cidade de São Paulo. A reunião teve como ordem do dia a deliberação a respeito dos seguintes pontos: a aquisição de ativos financeiros e valores mobiliários (cotas de FIIs, CRIS, LCIs) emitidos pela administradora, gestora e sociedades pertencentes  ao mesmo grupo econômico ou pessoas a elas ligadas;  contratação da XP Investimentos para atuar como coordenadora líder da próxima oferta pública de cotas do fundo e prestação dos serviços de formador de mercado para as cotas do fundo; alteração no regulamento do fundo de forma a aumentar o capital autorizado do fundo para R$ 20 bilhões; alteração no regulamento do fundo, de forma a esclarecer a periodicidade de apuração e forma de cálculo da taxa de performance. Por quórum, todas as matérias constantes na ordem do dia foram aprovadas.

IRDM: fundo de recebíveis comunicou ao mercado na quinta-feira, por meio de fato relevante, que encerrou no dia anterior, 12 de dezembro, o período para o exercício do direito de subscrição das cotas da segunda emissão de cotas do fundo. No documento, é informado que, durante o período, houve colocação de 174.387 novas cotas, remanescendo, portanto, 193.712 novas cotas, no montante de aproximadamente R$ 19 milhões a serem distribuídas a partir da data do comunicado a investidores profissionais, aptos a subscreverem cotas no âmbito da oferta restrita. Na semana passada, disponibilizamos um relatório completo acerca da oferta, com recomendação de entrada para aqueles que se enquadram nos pré-requisitos da oferta restrita (Instrução 476 da Comissão de Valores Mobiliários).

Esta edição fica por aqui!

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Uma ótima semana a todos!

Um abraço,

Raul Grego

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