Construindo seu Futuro – Sem Rodeios

Sem Rodeios

Com o cenário político em temperatura máxima e seus holofotes voltados para a Petrobras, greve dos caminhoneiros e, principalmente, para suas consequências, é minha obrigação mostrar para você, leitor, como isso afeta o mercado de Fundos Imobiliários.

De forma ampla e objetiva, o que tenho a dizer é: os efeitos destes últimos acontecimentos sobre o mercado imobiliário são mínimos.

Perguntas que não querem calar

É claro que o momento exige mais detalhamento.  Assim, para que você fique mais tranquilo, serei mais específico em relação às dúvidas do momento, que são:

  • Qual o impacto prático desta greve nos Fundos Imobiliários?
  • Há consequência direta neste mercado? Em qual período?

Bem, em primeiro lugar, o que posso dizer é que mesmo com o governo cedendo aos pedidos dos caminhoneiros, a greve continua. Logo, ainda não é possível prever o seu término e mensurar os efeitos da falta de abastecimento dos postos de gasolina, mercados, shoppings, restaurantes (alimentos perecíveis), aeroportos, entre outros.

Porém, faço uma consideração importante: no longo prazo, os fundamentos dos empreendimentos imobiliários não sofrerão mudanças por conta disso.

E em curto prazo?

Considerando o pior dos cenários – com a greve se estendendo por mais alguns dias -, segue a minha análise do que pode acontecer com os diferentes tipos de FIIs para:

Os galpões industriais, logísticos e de varejo: estes segmentos podem ser impactados com uma produtividade menor, já que os produtos podem não chegar a seu destino final, o que resultaria em uma paralisação momentânea dos empreendimentos. No entanto, um ponto deve ficar claro: nada muda em relação ao pagamento de aluguel – caso seja uma locatária com boa saúde financeira.

Shoppings: este setor pode ser afetado já que, para economizar combustível, muita gente prefira não fazer seus passeios habituais a estes centros comerciais, o que pode ocasionar uma redução no aluguel variável e receita de estacionamento em um mês. Porém, é preciso levar em consideração um ponto importantíssimo: este impacto seria de curtíssimo prazo, não relevante o suficiente para mudar os fundamentos de qualquer fundo imobiliário.

Outros setores: sem previsão de impacto na rentabilidade em outros tipos de FIIs.

Panorama

Apesar das preocupações óbvias com a greve dos caminhoneiros e suas repercussões, um panorama sobre o mercado imobiliário foi realizado pela Guide Investimentos, reunindo profissionais do setor.

Eu estive lá e conferi estes destaques:

  • O momento do mercado imobiliário nas diferentes regiões;
  • O segmento de FIIs de logística e shoppings;
  • As principais diferenças entre o mercado imobiliário brasileiro e o norte-americano;
  • Os FIIs de papéis;
  • Funds of Funds

Como pode perceber, muitos assuntos foram abordados e houve variadas considerações sobre os setores, inclusive sobre as principais oportunidades- de acordo com o ponto de vista de alguns gestores de FIIs.

Em relação ao setor de galpões, o momento é de aquisição, pois as empresas podem desmobilizar e focar seus investimentos em operações próprias. Desta forma, o investidor deve ficar atento aos imóveis mais bem localizados- até 30 km de distância da capital.

Na visão dos gestores, o foco é em São Paulo, e os galpões devem ser novos ou precisam suportar possíveis melhorias, realizando retrofits (processo de “modernização”).

Já sobre os shopping centers, o destaque foi para o fato do mercado estar aquecido por novas emissões e IPOs desde o fim do ano passado. Foi abordado também o potencial de crescimento de faturamento, sem falar, é claro, nas considerações sobre as principais diferenças entre o nosso mercado e o norte-americano, que são:

  1. O Brasil é mais voltado para serviço, lazer e entretenimento, sendo os outlets o destino de compras das pessoas;
  2. O e-commerce depende muito da logística, uma questão difícil em nossa realidade, principalmente quando há necessidade de devolução ou troca de produtos em compras on-line (logística inversa).

Além disso, outro relevante debate foi o fato dos shoppings serem considerados ambientes seguros. Isso os torna maduros e dominantes nas regiões com mais fluxo de pessoas, o que possibilita o crescimento das vendas, reduzindo a inadimplência e a necessidade de desconto os aluguéis.

Firme e forte

Assim, a análise sobre o mercado imobiliário e da indústria de Fundos Imobiliários segue consistente, com mais novas emissões para acontecer ao longo do ano.

Apesar do sentimento de queda em relação às cotas dos FIIs – de forma generalizada-, o otimismo com os fundamentos de cada um dos Fundos Imobiliários recomendados continua!

E por hoje é só…

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Fique atento para as próximas edições de Construindo seu Futuro e aproveite para acompanhar os relatórios completos, assinando o Riqueza em Construção.

Uma ótima semana para você!

Um abraço,

Raul Grego

Na última semana (21/05 a 25/05), os destaques para os Fundos Imobiliários foram:

JSRE – Na última semana, no dia 23 de maio, o prazo para o exercício do direito de preferência sobre as cotas da 5ª emissão foi encerrado. No fim do período, foram subscritas e integralizadas 512.993 cotas, remanescendo 3.036.126 para subscrição. As cotas são no valor unitário de R$ 109,91 já incluso o custo unitário de distribuição e com aplicação mínima de 300 cotas. Atualmente, o fundo conta com participação em 3 edifícios comerciais totalmente locados, portfólio composto por cotas de 7 FII (23,4% do PL) e carteira de CRI (19,23% do PL). Com o montante arrecadado na oferta, o fundo pretende complementar o valor que possui em caixa para adquirir novos ativos.

RBRF – Devido à alteração do prestador de serviço responsável pela escrituração das cotas do fundo, serão interrompidos até o dia 31 de maio os serviços de consultas de posição, transferência de titularidade de cotas fora de bolsa de valores, movimentação de custódia, pagamento de eventuais eventos pendentes, atualização cadastral e registro de gravames. É importante ressaltar que não haverá impacto sobre a negociação das cotas.

JRDM – Foi encerrado no dia 17 de maio o prazo para os cotistas do FII Jardim Sul exercerem o direito de preferência da 2ª emissão de cotas do fundo. Do total de mais de 36 mil cotas, foram colocadas 329, restando 36.381 que começaram a ser distribuídas a partir de 18 de maio.

BCFF – Os cotistas do BTG Pactual Fundo de Fundos aprovaram em assembleia a realização da 7ª oferta pública de distribuição no total de pouco mais de R$ 150 milhões (1.851.852 cotas). O valor unitário das cotas da emissão será de R$ 84,84, já considerado o custo de emissão.  Os interessados em iniciar sua participação no fundo através da oferta deverão obedecer a aplicação inicial mínima de 15 cotas.