Construindo seu Futuro – 3 itens que me ajudam na hora da análise de FIIs

3 itens que me ajudam na hora da análise de FIIs

No primeiro semestre deste ano, os preços dos imóveis residenciais caíram 0,16%, segundo dados do portal FipeZap. Nos últimos 12 meses encerrados em junho, essa retração chegou a 0,47%. Essas quedas colocaram os preços médios de junho de 2018 no mesmo patamar de três anos atrás. Portanto, quem comprou um imóvel há três anos não obteve qualquer valorização de capital até aqui. Esse foi o tema de uma entrevista que eu dei na última semana para o blog “De Grão em Grão”, escrito pelo professor do Insper Michel Viriato na “Folha de S.Paulo”.

Para quem não leu a reportagem, falamos sobre a tradicional Fórmula de Gordon, um dos modelos mais simples de avaliação de ações e que também pode ser utilizado no mercado imobiliário. Criada em 1956, ela considera apenas três fatores: o dividendo (D), a taxa de desconto (K) e a taxa de crescimento dos dividendos (G).

No blog, o objetivo foi mostrar como a Fórmula de Gordon é utilizada para determinar se vale mais adquirir ou alugar um imóvel. Mas hoje vou falar sobre como aplico esse mesmo cálculo para avaliar um Fundo de Investimento Imobiliário (FII) no Riqueza em Construção, o produto da Eleven responsável por analisar e recomendar os melhores Fundos Imobiliários.

Buscando Fundos Imobiliários na prática

No meu dia a dia, para achar o preço justo de um ativo, eu avalio os dividendos potenciais nos próximos anos de um Fundo Imobiliário, divido pela taxa de desconto subtraída da taxa de crescimento estimada.

Claro que esse é apenas um dos cálculos que uma análise de Fundos de Investimentos envolve, mas o objetivo aqui é apenas mostrar um pouco dos bastidores da atividade que desenvolvemos na Eleven.

Cada FII possui história, localização, gestão e característica de contrato distintos, que diferenciam o crescimento e a taxa de desconto uns dos outros. Mas, de maneira geral e de forma educativa, entenda mais sobre cada um desses três componentes:

Dividendos Potenciais
São os valores que os FIIs pagam aos cotistas. Os FIIs são obrigados a distribuir 95% do seu lucro líquido semestralmente. No entanto, a maioria opta por distribuições mensais.

Dessa forma, estimamos o valor de aluguel por m², taxa de ocupação e despesas em diferentes cenários ao longo dos próximos anos para calcular o lucro líquido e, por fim, os dividendos potenciais.

1 – Taxa de Desconto
É o indicador utilizado para comparar o retorno de um determinado investimento. Ela sempre deve refletir o grau de risco dessa aplicação. Nesse ponto, costumamos comparar com uma NTN-B de vencimento longo, que tem taxa próxima de 5,5%, já que é se trata de investimentos de longo prazo.

O prêmio de risco depende de diversos fatores, como localização dos imóveis, gestão, probabilidade de taxa de ocupação, contratos vigentes, entre outros. Em linhas gerais, a base que utilizo para os imóveis é de 2% ao ano. Portanto, a taxa de desconto seria de 7,5% ao ano (5,5% + 2%).

2 – Taxa de Crescimento
É o quanto esperamos que o imóvel se valorize acima da inflação, sendo considerada as projeções de longo prazo. Aqui na Eleven, utilizamos uma taxa de crescimento média de 1%. Se considerarmos uma inflação de 4% ao ano, a taxa de crescimento de um Fundo Imobiliário seria de 5% ao ano.

3 – Rigor técnico na hora de investir

Utilizando esses e outros elementos, eu fundamento uma recomendação de um Fundo Imobiliário. Embora a Fórmula de Gordon seja simples, é preciso cuidado na hora de utilizá-la. O rigor técnico é palavra de ordem aqui na Eleven, pois estamos lidando com o patrimônio dos nossos clientes. Por isso, cada conta é feita com absoluta precisão.

Também levo em consideração fatores como a qualidade do empreendimento, desempenho dos gestores, níveis de vacância. O objetivo é estabelecer uma carteira diversificada e com os FIIs mais rentáveis para o investidor.

Se você quer saber mais sobre Fundos Imobiliários, sugiro que você baixe o nosso e-book sobre o assunto. Ele é totalmente gratuito e traz todas as informações que você precisa para começar a ganhar com essa modalidade de investimento.

 

Confira agora os destaques para os FIIs entre os dias 23/07 e 27/07:

FFCI: O fundo comunicou ao mercado, por meio de fato relevante, que concluiu a aquisição da totalidade do Edifício Parque Santos, localizado na alameda Santos, 1163, São Paulo (SP). Atualmente o imóvel está locado para a empresa VIP Paulista, por um período de 120 meses, que se iniciaram no dia 07/05/18.

TBOF: O fundo de lajes corporativas sob administração do BTG Pactual informou ao mercado, através de fato relevante, que o Banco do Brasil S.A. renunciará de suas funções como escriturador de cotas do fundo, a partir do próximo dia 2. Diante disso, esta função será exercida pelo BTG Pactual. Ainda no documento, foi comunicado que, em decorrência da migração, o atendimento aos cotistas fica suspenso até 1º de agosto.

KNCR: O fundo de papel publicou na última sexta-feira (20), por meio da administradora Intrag DTVM, o edital de convocação aos cotistas para a AGE, a ser realizada no próximo dia 10 na cidade de São Paulo. A assembleia tem como objetivo a deliberação de alguns aspectos da 7ª emissão de cotas do fundo, como a determinação do preço de emissão e o valor da taxa de ingresso. Ademais, no documento foi mencionado o número de cotas (aproximadamente 5 milhões e meio) a serem emitidas, a possibilidade do acréscimo de um lote adicional equivalente a até 20% da quantidade de cotas da presente emissão e de um lote suplementar de até 15%. Por fim, os cotistas devem deliberar a respeito da autorização ao administrador para a prática dos atos necessários à efetivação das matérias constantes da presente do dia.

SAIC: Fundo do segmento de lajes corporativas publicou, no dia 23/07, o edital de convocação para a AGE que ocorrerá no próximo dia 7, em Brasília. A assembleia terá como pauta a deliberação dos seguintes pontos: valor mínimo do metro quadrado para os contratos de locação; a aprovação da atuação da Consultoria Imobiliária  na prospecção de clientes para a venda do imóvel; apresentar o fluxo de caixa mensal para mostrar por quanto tempo o fundo terá recursos em caixa, sem a necessidade de nova chamada de capital; apresentar a rentabilidade projetada e o impacto nas cotas do fundo; apresentar a TIR (taxa interna de retorno do fundo); dar ciência sobre a assinatura da escritura e da entrega das chaves do imóvel; dar ciência sobre o pagamento do ITBI no valor de aproximadamente R$ 4 milhões; dar ciência sobre a aprovação da BRB DTVM na instalação da placa de comercialização e do material de publicidade elaborado pela Colliers.

Esta edição fica por aqui!

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Uma ótima semana a todos.

Um abraço,

Raul Grego

A Eleven conta com um produto especial para quem quer investir no mercado imobiliário. É o Riqueza em Construção! Com ele, você tem as melhores análises e recomendações sobre FIIs de diferentes setores.

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