Construindo seu Futuro – Mercado resiliente segue em frente

Mercado resiliente segue em frente

Como a primeira semana de abril foi agitada politicamente, não? A guerra comercial entre China e EUA e toda expectativa do mercado para o risco Lula mexeram com o Brasil. Não foi à toa que neste período, o Ibovespa marcou -0,64 e o Índice Small Caps registrou -0,59%. Em compensação, o Índice de Fundos Imobiliários (IFIX) mostrou uma taxa positiva de 0,20%. Isso mostra a resiliência dos fundos imobiliários e o crescimento constante de investidores neste mercado (tanto de pessoas físicas quanto de fundos de fundos).

Na semana passada, saiu a recomendação de alocação enviada todo dia 05 com a performance das carteiras comparadas com o IFIX e CDI, nos três primeiros meses do ano. Neste tempo, o desempenho acumulado apresentou duas ótimas marcas: 9,5% no curto prazo e 8,5% no longo prazo, com o IFIX acumulando ganhos de 5,4%. Ou seja: mais uma vez estou otimista com as estratégias e os impactos positivos do crescimento dos FIIs ao longo de 2018. Acho que você também, né?

Escolhas com foco para gerar alfa

Na edição desta semana, eu destaco a montagem do portfólio de Fundos Imobiliários e também mostro o que um investidor inteligente precisa ter em mente quando está começando a aplicar seu dinheiro.

Você tem ideia de quais variáveis (ou conjunto de variáveis) que considero importantes nas avaliações de curto e longo prazos? Elas são: qualidade dos ativos, gestão de portfólio, distribuição de dividendos, tipos de contratos e setores e segmentos de FIIs.

Notou que listei vários pontos, certo? Eu fiz isso porque eles podem levar a decisões em comum ou opostas! Isso porque podem ser analisadas por pessoas diferentes, isoladamente ou em conjunto. Desta forma, é crucial para a tomada de decisões tanto a percepção de risco macro e/ou de microambiente como o modo de avaliar os ativos.

Para transparecer a melhor visão de longo prazo de cada um dos ativos que compõem os fundos imobiliários, pensei muito em cada uma destas variáveis, pode ter certeza. O que eu posso dizer é que para montar um portfólio equilibrado (tanto no curto como no longo prazo) não há fórmula! No entanto, é preciso estudo profundo, além de acompanhamento constante e de perto. Assim, projetamos todas as linhas de receitas, custos e despesas dos fundos imobiliários, juntamente com os dividendos mensais para os próximos dez anos.

Logo, para aproveitar o momento do mercado, gerar alfa e focar nos esforços do investidor, escolhi em torno de 6 FIIs com portfólios recomendados.

A estratégia que levamos em consideração  aqui na Eleven para montar portfólios de curto prazo é combinar empreendimentos de alta qualidade operacional (que podem ter alguns gatilhos de valorização de mercado no curto prazo, como novos contratos) com boa distribuição de dividendos atual. Ou seja, uma carteira com mais dinamismo e que pode aproveitar oportunidades que surjam de um mês para outro, com novas emissões e IPOs ou leilões de Fundos Imobiliários.

Já para longo prazo, o que eu posso dizer a você é que a gestão e a qualidade do ativo é que fazem a diferença na tomada de decisão! Isso porque potencializa a taxa interna de retorno do fundo. Neste caso, a combinação deve ter como meta a valorização patrimonial ao longo do tempo com rendimentos consistentes e ser pouco sensível às oscilações de curto prazo. Assim, a probabilidade de alteração fica menor durante mais tempo!

Gostou das dicas desta edição? Espero que sim! Tem alguma dúvida ou sugestão de texto sobre fundos imobiliários? Entre em contato comigo pelo e-mail riqueza@elevenfinancial.com.

Não se esqueça de acompanhar os relatórios do Riqueza em Construção também.

Uma ótima semana a todos.

Um abraço,

Raul Grego

Na última semana (02/04 a 06/04), os destaques para os fundos imobiliários foram:

KNRI – O Kinea Renda Imobiliária recebeu o valor de R$ 174 milhões, correspondente à venda do empreendimento Lavradio acordada em 2 de fevereiro deste ano. Com isso, o fundo realizará a distribuição extraordinária de rendimentos anteriormente anunciada de R$ 0,90/cota no dia 13 de abril. O restante do valor recebido com a venda, cerca de R$ 160 milhões, será aplicado de acordo com a política de investimento do fundo.

HFOF – A Geração Futuro, administradora do fundo, convocou Assembleia para votação sobre a alteração do regulamento do fundo para que seja permitida a aquisição de ativos emitidos por ela ou pessoas relacionadas. A proposta é que o limite de 10% do Patrimônio Líquido para o investimento em cotas de FII relacionados à gestora passe a ser de 50%, e que os relacionados à administradora não tenham limites definidos. Apesar da porcentagem ser reduzida em relação à proposta semelhante do BTG Pactual para os fundos sob sua administração e gestão, vemos que neste caso também há potencial conflito de interesses que pode comprometer as decisões de investimento do fundo de forma a não atender ao melhor interesse dos cotistas, impactando seu desempenho e manutenção. Ficaremos atentos aos próximos movimentos das decisões e aplicações dos recursos.

HGRE – O fundo misto, com predominância de participação em edifícios comerciais, anunciou a compra de novo conjunto no Condomínio Centro Empresarial Mário Garnero, no qual já possui outras 6 unidades. No momento da assinatura do compromisso para aquisição do imóvel foi pago sinal de R$ 700 mil, sendo o valor total a ser desembolsado pelo conjunto de R$ 7 milhões, com o restante a ser acertado no momento da lavratura da escritura de venda e compra do imóvel. O aluguel a ser recebido pelo fundo corresponde a aproximadamente R$ 0,06/cota. O fundo possui gestão ativa e busca a reciclagem de seu portfólio com a aquisição dando sequência ao movimento de venda dos conjuntos no Edifício Itamambuca ao final de 2017.

MGFF – Encerrada a 1ª distribuição de cotas do Mogno Fundo de Fundos com a arrecadação de R$ 120.592.700,00 e exercício dos lotes adicional e suplementar. A captação permite ao gestor a execução de sua estratégia voltada para o investimento em fundos de investimento imobiliário dos segmentos de edifícios comerciais e shopping centers. As cotas MGFF11 começaram a ser negociadas no dia 3 de abril e foram encerradas na última sexta-feira (6 de abril) em R$ 100,17.

VISC – Encerrado no último dia 2 o período para que os detentores de cotas VISC11 exercessem seu direito de preferência na 4ª emissão de cotas do Vinci Shopping Centers FII no qual foram subscritas e integralizadas 1.052.965 cotas da nova oferta, valor superior ao mínimo da oferta. Assim, estarão disponíveis 2.610.401 cotas para subscrição até o dia 20 de abril a um valor unitário de R$ 106,00 (incluída a taxa de distribuição), lembrando que os interessados em participar deverão obedecer a aplicação mínima inicial de 50 cotas.